Durante mucho tiempo el mundo terrestre se transformó como se esperaba. Los intercambios de compradores, corredores y agentes de bienes raíces eran realmente claros, y los intercambios siguieron formas tempranas de letreros de jardín, anuncios en papel, jornadas de puertas abiertas y kilómetros de trabajo de escritorio.
Recientemente, los clientes de soporte web han cambiado el juego. Los agentes inmobiliarios de hoy en día se enfrentan a desafíos tales como cambiar el comercio minorista, el presupuesto personal y los arreglos de viaje. Con la innovación continua y los nuevos planes de acción, las empresas inmobiliarias están comenzando a pasar de las ofertas de intercambio tradicionales y cuidadosamente controladas "dirigidas por expertos" a nuevos intentos "dirigidos por compradores". A continuación, analizamos algunos de los nuevos patrones comerciales y cómo los compradores, vendedores y prestamistas pueden beneficiarse de ellos. Las "5Ds" que están cambiando el planeta son:
- Disrupción: durante más de una década, Internet se ha convertido en un lugar poderoso para la transmisión de datos inmobiliarios, transformando constantemente las relaciones entre compradores, vendedores y agentes inmobiliarios.
- Enraizamiento: los agentes inmobiliarios que buscan atraer nuevos clientes potenciales atractivos para compradores expertos en la web están sintiendo la gloria y el reconocimiento de los planes de acción de compradores directos y autogestionados.
- Pregunte a los compradores: hoy en día hay más información disponible que nunca sobre bienes inmuebles, herramientas y activos. Los compradores experimentados suelen ser más liberales y selectivos.
- Menos tensión: las tarifas de propiedad tradicionales, que representan entre el 5 y el 6 % de los costos de transacción de bienes raíces, son menos onerosas.
- Crear opciones: las empresas del país están cambiando para permitir nuevas opciones que brinden tipos específicos de apoyo e incentivos adicionales para los compradores.
Un obstaculo
"Veremos cambios sorprendentes en nuestra industria a través de la combinación de Internet con profesionales y organizaciones". — Dirk Zeller, columnista de eRealty Times
Algunos observadores de la industria han adoptado el término "innovación problemática" del miembro de la facultad de la Escuela de Negocios de Harvard, Clayton Christensen, para explicar el desarrollo continuo de la región. Sin embargo, no es difícil destacar la World Wide Web e impulsar la innovación a medida que los principios cambian sobre el terreno. Esto es esencial para crear el éxito. En esencia, la verdadera razón de la destrucción no es la mera innovación, sino los compradores de tierras que tienen el poder de innovar.
Compradores habilitados en línea
Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés), más del 72 % de los compradores de vivienda ahora comienzan su búsqueda de vivienda en línea. En 2001, la proliferación de transacciones inmobiliarias en línea superó las transacciones inmobiliarias en papel, y el agujero se está ampliando. En 1995, menos del 1% de los compradores de viviendas encontraron por primera vez una propiedad que estaban comprando en Internet, mientras que en 2004 esa cifra aumentó a más del 20%.
Como muestra la encuesta de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California (CAR), el 97 % de los encuestados dijo que Internet les ha ayudado a comprender mejor su proceso de compra, y el 100 % dijo que podrían usar Internet para obtener mejores tasaciones de bienes raíces para comprender. Los compradores de viviendas en línea como usted tienen una tarea más dinámica de investigación de viviendas y vecindarios. Cuando haya terminado su búsqueda, ahora también está gastando menos energía en la propiedad. Los compradores de viviendas en línea también utilizaron Internet para buscar propiedades que no les interesaban, visitando un promedio de 6,1 viviendas en comparación con 15,4 compradores de viviendas.
Hoy puede ver fotos y datos sólidos de muchos elementos que se necesitaban para visitar las salas de aislamiento en el pasado. Además, la web ofrece muchas más puertas abiertas que simplemente trasladar publicaciones impresas a la web. A medida que las membresías personales de Internet de alta velocidad se vuelven más accesibles, los recorridos virtuales y las guías inteligentes se han vuelto más comunes, y ofrecen a los compradores herramientas de búsqueda visual potentes y personalizables.
Además de simplificar las tareas del hogar, la programación de un modelo de valoración robótica (AVM) tiene un impacto significativo en cómo se valoran los activos. Las AVM, que diseccionan y analizan la información de los datos inmobiliarios para crear métricas de valoración, son cada vez más sofisticadas y precisas. Aunque los MAV no se consideran un reemplazo de las pruebas en humanos, se han ganado la reputación de ser económicos, fáciles de usar y generar evaluadores en minutos. Los AVM, muy utilizados hoy en día durante el nuevo auge de las renegociaciones para tramitar garantías hipotecarias electrónicas, están abriendo sitios de clientes onshore. Esta es una gran mejora para los comerciantes libres.
MLS abre el mundo
"En tierra, la información de la MLS está al tanto de los cambios y explícitamente los datos de la MLS se transmiten durante todo el día a través de Internet". - Bradley Inman, editor en jefe, Inman News
La Gestión de Listas Múltiples (MLS), que alguna vez fue un dispositivo inmobiliario de élite, se ha convertido recientemente en un escenario extremadamente abierto para la publicación de propiedades. MLS es la base de datos de bienes inmuebles disponibles más completa del país. 4 de cada 5 casas vendidas en los EE. UU. están incluidas en la MLS.
Los listados de MLS son accesibles para profesionales y corredores de todo el mundo y actualmente están disponibles a través de sitios web de compradores como Realtor.com, WSJ.com, Excite, Netscape, AOL y MSN. Los listados de la MLS también aparecen en sitios web comerciales locales, estatales y públicos a través de acuerdos de Intercambio de datos de Internet (IDX) que permiten a los agentes inmobiliarios participantes compartir listados y mostrárselos a los compradores. A pesar de que los profesionales de bienes raíces más certificados pueden registrar propiedades con la MLS, la estructura está comenzando a tener una imagen clara del mercado abierto de $110 mil millones (que pueden comprar los propietarios-ocupantes o los FSBO). Actualmente, alrededor del 13 % de las transacciones de tierras son FSBO sin respaldo profesional.
Simplemente escriba "Nivel de costo de la MLS" en cualquier motor de búsqueda en línea importante y verá que muchos agentes inmobiliarios están dispuestos a incluir su propiedad en la MLS. Suponiendo que pague una comisión del 2-3%, puede atraer la atención de miles de profesionales que muestran su propiedad a compradores potenciales. Luego, además del costo de iniciar un MLS, puede reducir su costo de hacer negocios a una fracción significativa de la tarifa tradicional del 5-6%. Si ha visto un trabajo por cuenta propia sin expertos, puede cerrar el trato sin tarifas inimaginables y pagar una tarifa equivalente a la publicación de MLS.
expulsión
Según las autoridades de la Asociación de Licencias de Bienes Raíces, alrededor de 2,4 millones de licenciatarios de bienes raíces están trabajando actualmente de forma extensiva. La NAR tiene más de 1.000.000 de personas, un aumento con respecto a las 760.000 personas de hace cinco años. Muchos agentes inmobiliarios y expertos de la industria anticipan que las cifras disminuirán significativamente ya que algunas tareas que normalmente realizan los profesionales y los agentes ahora deben ser realizadas de manera más rápida y eficiente por parte de los compradores basados en la web.
“Por lo general, el control de datos era la razón principal de los proyectos inmobiliarios. Los agentes inmobiliarios y los registros de la propiedad han sido una fuente importante de datos extensos sobre qué propiedades están a la venta y quién podría estar interesado en comprar. Con este control se garantizaba el ingreso para todos los efectos y fines.
Además, estos controles restrictivos eran análogos a la Asociación Ética de Diferentes Autoridades Postales (MLS) para permitir que las empresas de todos los tamaños atiendan bien a sus clientes. Así, el número de organizaciones nacionales se desarrolló independientemente de la eficiencia del mercado.
Básicamente, el modelo normal es demasiado rígido. Los clientes realmente buscan valor de un agente de bienes raíces. Creen que, siempre que sea posible, una cantidad significativa de tareas existentes que han sido probadas por expertos no se requieren actualmente o deberían estar disponibles para compradores reales".
- Swanepoel y Tuccillo, real estate antes que rentabilidad
La declaración anterior es consistente con el famoso informe del Plan de Acción de la Tierra Emergente.
